Schimbarea sistemului de taxare a cladirilor, din acest an, a pus pe jar persoanele fizice care au in proprietate cladiri nerezidentiale sau cu utilizare mixta – locuinta si sediu social.
Daca in primul caz, se vor confrunta cu o impozitare mai mare – in principal din cresterea cotei de impozit (de la 0,1% la 0,2%, in Bucuresti, de exemplu) – in al doilea caz apar mai multe intrebari.
Contexpert si-a propus sa raspunda celor mai spinoase probleme, dar va trebui sa retineti ca optiunea de a declara cladirea ca rezidentiala – pentru a evita taxa locala majorata – va induce alte riscuri legate de activitate, atat in cazul PFA, cat si al firmelor.
1. Ce inseamna cladire mixta, ce trebuie declarat, cand si cat e taxa?
Conform Codului fiscal, cladirea mixta este cea care are dublu scop: rezidential si nerezidential.
Prin urmare, apare intrebarea: cum se stabileste impozitul? Tot Codul fiscal arata ca acolo unde suprafetele destinate celor doua scopuri pot fi delimitate, impozitul se calculeaza pentru fiecare in parte daca sediul nu este declarat fara activitate. Daca sediul este declarat fara activitate, atunci impozitul se calculeaza ca pentru cladiri rezidentiale.
In schimb, daca suprafetele nu sunt evidentiate distinct (in contractul de inchiriere, de comodat ori alt contract prin care imobilul este pus la dispozitie, in documentatia cadastrala ori in autorizatia de constructie), atunci impozitul se stabileste ca pentru:
Utilitatile fac diferenta in cazul cladirilor pentru care suprafetele nu sunt delimitate
Atentie! Legiuitorul face distinctie in privinta desfasurarii/nedesfasurarii activitatii economice in funcție de inregistrarea utilitatilor. Prin urmare, daca aveti prevazut in contractul de spatiu (inchiriere, comodat) ca utilitatile sunt in sarcina dvs si daca aveti inregistrate mentiuni privind desfasurarea activitatii la Registrul Comertului va incadrati la cladire nerezidentiala.
Important: Declaratia trebuie depusa la directiile de taxe locale, pana pe 31 martie (conform ordinului ministrului finantelor si ministrului administratiei 4087/2069 din 2015), iar in functie de aceasta, autoritatea locala va stabili impozitul.
Declaratia este obligatorie daca există sediu!
Prin urmare, informatiile pe care le completati in formularul prevazut de ordinul mentionat si documentele pe care le atasati declaratiei sunt foarte importante. Documentele care se anexeaza sunt cele din care reiese destinatia cladirii, precum: contracte de inchiriere, contracte de comodat, autorizatii de construire si orice altele documente justificative.
Se poate declara si pe propria raspundere ca „la adresa postala a clădirii este inregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfasoara nicio activitate economica”.
Obligatia de a depune declaratia o au atat persoanele fizice care au inregistrat un sediu social, cele care desfasoara activitati independente si care au declarat sediul la adresa de domiciliu, cat si cele care nu isi deduc cheltuielile cu utilitatile inregistrate in desfasurarea activitatii economice. Pe scurt, indiferent daca exista sau nu activitate, trebuie sa depuneti declaratia pentru cladirea unde este inregistrat un sediu social ori un punct de lucru!
Valoarea impozabila si evaluarea!
In cazul cladirilor rezidentiale (sau a suprafetelor din cladire destinate scopului rezidential), cota de 0,1% in Bucuresti, de exemplu, se aplica asupra valorii impozabile din tabelul din Codul Fiscal.
Valorile impozabile pe metru patrat cresc in 2016 (de la 935 lei mp la 1.000 lei mp pentru cladirile din beton, cu toate utilitatile), iar algortimul de calcul este modificat (prin aplicarea unor noi coeficienti de corectie).
In concluzie, valoarea impozabila pentru cladiri rezidentiale este majorata cu circa 25-30% fata de anul trecut (in functie de vechimea cladirii, rangul si zona localitatii etc).
Valoarea impozabila pentru cladiri nerezidentiale este cea reiesita dintr-un raport de evaluare facut in ultimii 5 ani sau din contract/autorizatie de constructie daca a fost achizitionata/construita in ultimii 5 ani iar cota de impozit aplicabila este intre 0,2% si 1,3%, in functie de decizia Consiliului local.
Daca nu a fost achizitionata/construita in ultimii 5 ani sau daca nu exista o reevaluare in acest interval, cota de impozit creste la 2% din valoarea de referinta determinata de Codul fiscal pentru cladirile rezidentiale. In consecinta, intr-un astfel de caz, impozitul poate sa depaseasca si de 20 de ori nivelul actual.
Observatii:
Exemple
Normele de aplicare ale Codului fiscal (aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 1/2016 publicata in Monitorul Oficial nr. 22 din 13.01.2016) prezinta un exemplu de calcul pentru o cladire mixta, pentru care suprafetele utilizate rezidential/nerezidential sunt evidentiate distinct.
Exemplul este pentru o cladire construita in anul 2000, dintr-o localitate rang 0, zona B, cu suprafata utila 190 mp, din care 90 mp au destinatie rezidentiala si 100 mp destinatie nerezidentiala. Tipul cladirii este cu cadre din beton armat, dotata cu toate cele patru instalatii.
1. Daca valoarea impozabila reiese dintr-un raport de evaluare, impozitul este:
Impozitul total anual se rotunjeste la 3.736 lei.
2. Daca valoarea suprafetei in scop nerezidential nu reiese dintr-un raport de evaluare sau dintr-un act doveditor al transferului dreptului de proprietate incheiat în ultimii 5 ani (2011-2015) atunci pentru suprafata rezidentiala nu exista modificari insa pentru supfata nerezidentiala impozitul va fi de 7.000,00 lei.
Impozitul total anual este 7.315 lei
Implicatii si riscuri
Decizia de a opta pentru nedesfasurarea activitatii/nededucerea utilitatilor pentru a nu plati impozit majorat poate induce anumite riscuri activitatii. Este posibil ca deducerea utilitatilor sa compenseze suma platita suplimentar pentru impozitul majorat. Oricum, decizia poate avea efecte doar din anul urmator, pentru anul 2016 urmand sa se datoreze impozit conform destinatiei pe care cladirea o avea la 31.12.2015.
Daca declarati ca nu aveti activitate la sediu si nici nu aveti puncte de lucru, sedii secundare, exista riscul sa nu mai indepliniti unul dintre criteriile pentru activitati independente (putandu-se considera ca aveti relatie de dependenta pentru ca folositi baza materiala a beneficiarului). Prin urmare, activitatea ar putea fi retratata fiscal si reincadrata la venit din activitate dependenta/salariata.
Lipsa activitatii la sediul social ori la punctele de lucru are riscuri mari de invalidare/refuz de acordare a codului de TVA. De anul trecut, sediul social este un criteriu foarte important pentru inregistrarea in scopuri de TVA, iar Fiscul ia informatii, in acest sens, de la Registrul Comertului.
© 2024 Contexpert Consulting SRL. Toate drepturile rezervate.
Pentru comentarii si / sau sugestii utilizati formularul din pagina de Contact.